En una solución sobre fugas

Wong mostrando una fuga en el techo de su nueva casa. — AZHAR MAHFOF/La estrella

MUCHAS personas invierten los ahorros de toda su vida y gastan gran parte de sus ingresos mensuales en comprar la casa de sus sueños.

Esperan mudarse a la casa y disfrutar de las comodidades por las que han trabajado duro.

Sin embargo, no todos llegan a experimentar esa situación ideal.

Ponerse verde: El moho en la pared puede dañar una estructura y es peligroso para la salud.

El profesor Dr. Wong Ya Ping, de 56 años, obtuvo las llaves de su casa de un millón de ringgits hace casi tres años, pero no ha podido mudarse debido a un problema de fugas sin resolver.

Wong dijo que había señales de humedad en el área del porche el día que recibió las llaves en marzo de 2020.

Dado que el problema ocurrió dentro del período de responsabilidad por defectos de la propiedad, presentó una queja ante el desarrollador.

Los contratistas del desarrollador identificaron la fuga y trataron de repararla cuatro veces, pero el problema persiste hasta el día de hoy.

Wong, de Cyberjaya, está atrapado en el aprieto ya que no puede mudarse o alquilar la propiedad y, sin embargo, todavía tiene que pagar el préstamo de vivienda.

"El alquiler de la propiedad es de aproximadamente RM 3500 al mes, por lo que mis pérdidas superan los RM 100 000 en este momento.

"El período de responsabilidad por defectos finaliza este mes (febrero).

"No estoy seguro de cómo se resolverá mi problema", dijo.

Un signo típico de falla en la impermeabilización es la eflorescencia o la presencia de depósitos minerales solubles en el concreto.

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Ha pensado en llevar el asunto al Tribunal de Vivienda y Gestión de Estratos para una solución rentable, pero es consciente de sus limitaciones.

"Incluso si el resultado es a mi favor, el desarrollador puede presentar una revisión judicial, lo que requerirá que designe un abogado para pelear el caso en una demanda civil.

"A pesar de haber pagado la propiedad, ahora debo gastar más dinero para asegurarme de que esté en buenas condiciones para ser habitada, lo cual es problemático e injusto. Una cámara termográfica infrarroja es una herramienta útil para encontrar el origen de una fuga.

"Incluso si decido pelear el caso en la corte, es posible que no gane el caso y termine con una casa defectuosa y pierda más dinero.

"El desarrollador afirma seguir un diseño aprobado por los arquitectos e ingenieros mientras intenta solucionar el problema durante el período de responsabilidad por defectos, y me temo que se absuelven del problema una vez que finaliza el período de responsabilidad", dijo Wong.

Actualmente vive en una unidad de condominio y cree que el problema de las fugas en los desarrollos de estratos es peor.

“Soy miembro del órgano de administración conjunta del condominio y estoy al tanto del aumento de quejas por filtraciones en muchos desarrollos de estratos.

"Las administraciones de los edificios, que supervisan el mantenimiento de las áreas comunes, están empantanadas con quejas relacionadas con fugas entre unidades.

"Pero la raíz del problema es la mala mano de obra, que debería ser responsabilidad del desarrollador y sus contratistas", dijo.

Decenas de quejas

El número de casos de fugas entre pisos en los desarrollos de estratos de Klang Valley está aumentando.

De hecho, se ha más que duplicado en los últimos años.

Según datos del Ministerio de Desarrollo del Gobierno Local, el ayuntamiento de Kuala Lumpur (DBKL) recibió 1265 informes el año pasado en comparación con 489 informes en 2018.

Del mismo modo, todas las autoridades locales de Selangor acumularon 1318 informes en 2021 en comparación con 778 informes en 2017.

El miembro del comité de impermeabilización del Departamento de Normas de Malasia, Kuan You Wai, dijo que era la segunda queja más común recibida por el Tribunal de Gestión de Strata. Kuan dice que si una fuga no se aborda rápidamente, puede causar daños irreversibles a un edificio.

La queja más recibida se refiere a las cuotas de mantenimiento impagas.

Kuan explicó que las fugas entre pisos se determinaron por la presencia de humedad, humedad o penetración de agua, y que tales quejas deben abordarse de inmediato.

“Si el problema no se atiende rápidamente, puede causar daños irreversibles al edificio y posibles problemas de salud.

"Habrá una degradación acelerada de los materiales y estructuras de construcción con el tiempo.

“Podría desencadenar la corrosión de las barras de metal que soportan las estructuras de hormigón, reduciendo la resistencia y la integridad de la estructura del edificio.

"También provocará la degradación de materiales orgánicos como el yeso y el papel tapiz, así como grietas en paredes y techos", agregó.

En cuanto a los factores de salud, Kuan dijo que se ha demostrado que la humedad está asociada con la mala higiene, la calidad del aire interior y la infestación de moho.

Desafortunadamente, los asuntos de fugas entre pisos no son fáciles de resolver, ya que involucran a muchas partes, a saber, el propietario de la unidad afectada, el propietario de la unidad causal probable y el órgano de administración; con uno o más de ellos teniendo que asumir los costos de reparación dependiendo de la(s) causa(s) contribuyente(s), dijo.

El procedimiento operativo estándar para manejar tales asuntos se prescribe en las Regulaciones de gestión (mantenimiento y gestión) de estratos (SMR) 2015.

Kuan dijo que cualquier disputa podría plantearse con el Comisionado de Edificios a nivel del consejo local y seguir las disposiciones de la Ley de Gestión de Estratos (SMA) de 2013.

El inspector de edificios del Comisionado de Edificios del Ayuntamiento de Kuala Lumpur, Muhammad Hafizi Rosli, dijo que había una cláusula en SMA 2013, que establecía que los administradores de edificios y los vecinos que no cooperaran en una investigación y rectificación podrían estar sujetos a acciones punitivas que incluyen RM50,000 o tres años. ' cárcel, o ambos, tras la condena.

Sin embargo, dijo que nadie había sido condenado hasta el momento.

"De todos modos, hay una falla en la ley.

"En caso de condena, solo se castigará a la parte en cuestión, pero no se resolverá el problema de la fuga, lo que anula el propósito de la misma", dijo.

Posibles Causas

Kuan, quien investigó las fugas entre pisos y fue llamado como testigo experto en varios casos judiciales relacionados con este tema, dijo que las tuberías de agua domésticas y las fallas en la impermeabilización eran las causas más comunes.

"Los edificios con tuberías de agua de plástico y tuberías de agua de metal en mal estado tienden a reventar fácilmente bajo una presión de agua insegura.

“Esto se puede solucionar con una mejor plomería y mantenimiento de acuerdo con los Lineamientos Técnicos Uniformes en Sistemas de Plomería y Reticulación de Agua de la Comisión Nacional del Servicio de Agua (SPAN).

"Otras causas comunes de fugas de agua incluyen paredes externas agrietadas y sellador de ventanas en mal estado", agregó.

Kuan dijo que la causa de una fuga podría identificarse observando la consistencia del agua que gotea.

Si el goteo no fue consistente, Kuan dijo que la fuente podría ser del techo, bajantes de agua de lluvia, canaletas, grietas en las paredes externas, condensación de los cables de cobre de un acondicionador de aire, fugas de aire acondicionado y fugas de aire.

"Si el goteo es rápido, es probable que provenga de una tubería de agua doméstica.

"Si el goteo fue constante y con mal olor, podría ser de una tubería de desagüe.

"Si el goteo constante no fue rápido ni maloliente sino eflorescencia (presencia de depósitos minerales solubles en el concreto), podría ser una falla de impermeabilización", dijo.

Explicó que podría verificarse realizando una prueba de inundación en el área húmeda: bloqueando temporalmente la tubería de desagüe, llenando el área con agua y monitoreando el nivel de humedad con un medidor de humedad durante las próximas 24 horas.

"El mapeo de humedad se puede hacer debajo del área húmeda o en las paredes de las áreas húmedas.

"Si hay un aumento aparente en la lectura de humedad, muestra que la impermeabilización falló", dijo Kuan, quien tiene 20 años de experiencia como contratista de reparación y rehabilitación.

Señaló que también había estándares de inspección y prueba, así como herramientas de detección de fugas, como una cámara termográfica infrarroja, un endoscopio, una prueba de manómetro, un escáner de pared y un detector acústico de fugas, entre otros, que podrían usarse.

Lidiando con el problema

Un administrador de edificios, que quería ser conocido solo como Shane, dijo que los propietarios estaban frustrados por tener que lidiar con tales problemas, incluso en desarrollos de lujo.

Dijo que algunas unidades de lujo con un precio de alrededor de RM1mil comenzaron a tener fugas de agua y problemas de filtración en menos de cinco años.

"Los desarrolladores se lavan las manos después de que finaliza el período de responsabilidad por defectos y la carga de resolver tales asuntos se transfiere a la administración del edificio.

"Los propietarios de viviendas afectados a menudo ventilan sus frustraciones con la administración del edificio, aunque la fuente del problema proviene de las unidades privadas.

“Muchos no conocen el SMR 2015 y esperan que la dirección del edificio arregle el asunto.

"Los residentes deben comprender que los fondos administrados por la administración de un edificio no pueden utilizarse para beneficio individual", dijo.

Shane dijo que la falta de expertos en el campo también dificultó que el trabajo de reparación se hiciera de manera eficiente.

"A menudo, el plan de plomería proporcionado por el desarrollador es solo una guía básica y diferente del diseño real.

"Los contratistas de reparaciones y los plomeros que asumen el trabajo a menudo usan el método de prueba y error, en lugar de encontrar la causa raíz antes de la reparación.

"Los administradores de edificios dependen de contratistas de reparación y plomeros para ayudar a solucionar el problema", agregó. Wooi dice que las quejas sobre fugas entre pisos son comunes y se ven incluso en los desarrollos más nuevos.

El administrador de propiedades Evon Wooi, que supervisa 11 propiedades estratificadas en Penang, confirmó que las fugas entre pisos se estaban volviendo muy comunes y ocurrían incluso en algunos desarrollos más nuevos.

Dijo que muchos propietarios informarían el problema al desarrollador para que lo solucione dentro del período de responsabilidad por defectos, que generalmente era de 24 meses después de la posesión vacante.

Sin embargo, dijo que algunos fueron desafortunados ya que el problema de la fuga solo surgió después de que finalizó el período de responsabilidad por defectos y los propietarios tuvieron que asumir el costo de reparación.

"Incluso si se detecta una fuga dentro del período de responsabilidad por defectos, los contratistas del desarrollador a veces aplican una solución temporal que no dura mucho, y cuando el problema reaparece, el período de responsabilidad por defectos ha terminado", dijo.

Según su experiencia, Wooi dijo que aproximadamente tres de cada 10 casos informados serían difíciles de resolver.

"Si la parte responsable se niega a cooperar y no hace ningún esfuerzo por corregir el problema dentro del tiempo dado, obtendré tres cotizaciones separadas para el trabajo de reparación y se las daré para su consideración.

"Les daré otros siete días para que su propio contratista haga el trabajo, de lo contrario, nombraré al contratista que dio la cotización más baja para comenzar a trabajar, siempre que el trabajo se pueda hacer sin tener acceso a la unidad de arriba.

"El costo se incluirá en su próxima factura de mantenimiento.

“Sin embargo, si el trabajo de reparación solo se puede hacer con acceso a la otra unidad, el caso debe remitirse al tribunal para obtener una orden”, explicó.

Agregó que el Ministerio de Desarrollo del Gobierno Local debe buscar proteger el interés del comprador, quien dependía del desarrollador inmobiliario para una casa de calidad razonable.

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